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Administração de Codomínios

10/03/11 09:16

Administração de Condomínios

Regulamento interno

Será estabelecido pelo Regimento Interno, sendo seus principais itens:
– Os direitos e deveres de cada condômino;
– O que será vedado aos condôminos e seus familiares;
– Como utilizar os elevadores, interfones, salão de festas, piscina, sauna e garagem;
– No descumprimento dos itens anteriores, mencionar as multas e advertências;
– Atribuições dos funcionários.

A falta de cumprimento ou inobservância do Regulamento Interno, tornará o condômino infrator passível de advertência escrita feita pelo síndico que, se não atendida no prazo estipulado, poderá resultar em multa de valor estipulado em Convenção ou no próprio Regulamento.

Direitos e Deveres

O cumprimento das normas do condomínio auxilia muito o administradores.

Para garantir seus direitos os moradores precisam também saber de seus deveres.

Esses estão listados na Convenção do Condomínio e no Regulamento Interno.

Baseada na Lei 4.591/64, a Convenção regulamenta a administração e as relações entre os condôminos e possui força de Lei, desde que sejam seguidos os Arts. 9º ao 11º, que estabelece as regras gerais para sua confecção.

Deverá ser aprovada por no mínimo de 2/3 das frações ideais, e ser registrada em Cartório de Imóveis.

Poderá ser modificada de acordo com o que foi estabelecido na própria Convenção.

Caso o morador não possua uma cópia da sua Convenção poderá obtê-la no Cartório de Imóveis da sua jurisdição, pois cada bairro da cidade é registrada em um local.

O Regulamento Interno são as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários, ocupantes das unidades e funcionários, para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas.

Pode constar do próprio texto da convenção ou como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.

Convenção

Baseada na Lei 4.591/64, que regulamenta a administração e as relações entre os condôminos e possui força de lei, desde que sejam seguidos os Arts. 9º ao 11º, que estabelecem as regras gerais para sua confecção.

Deverá ser aprovada por, no mínimo, de 2/3 das frações ideais, e ser registrada em Cartório de Imóveis. Poderá ser modificada de acordo com o que foi estabelecido na própria Convenção

Assembléias

São nessas reuniões que o síndico mais precisa da participação dos moradores.

Poderão ser convocadas as assembléias: geral ordinária, geral extraordinária e geral especial.

A omissão permite que as opiniões de um pequeno grupo sejam impostas a todos, sendo que muitas vezes essa diverge da maioria dos moradores.

Esse resultado deixa o síndico bastante inseguro, sendo obrigado a cumprir a decisão adotada pela minoria.

Quando forem convocadas para deliberarem sobre a execução de alguma obra, em que haverá aprovação de um valor e de uma empresa, entre em contato com o síndico imediatamente.

Procure saber todos os detalhes que envolverão a obra, para que você também possa trazer um orçamento, visando proporcionar um maior número de opções e portanto poderão garantir uma melhor qualidade do produto ou serviço a ser prestado pela empresa a um preço mais justo.

Em caso de obras que necessitem conhecimento técnico, como reforma de quadro elétrico, implantação de um novo sistema de pára-raio, caso tenha qualificação técnica, apresente-se ao síndico para auxiliá-lo a analisar os orçamentos, pois este muitas vezes desconhece o assunto e terá dificuldade em avaliar a qualidade das propostas oferecida pelas empresas.

Os inquilinos poderão participar de todas as Assembléias que não envolvam a aprovação de despesas extraordinárias, inclusive com o voto, caso o condômino-locador a ela não compareça
(Lei 4.591/64 – Art. 24 – § 4º). As assembléias em que os inquilinos podem votar são as ordinárias e dizem respeito a aprovação do orçamento para um dado período, aprovação das contas e até eleição para síndico.

Para que não haja conflito de opiniões as deliberações deverão ser feitas através de voto secreto.
Caso em seu condomínio não sejam feitas as apurações dessa maneira, solicite ao síndico e evidencie as vantagens e que atrairão um número maior de participantes.

Participem ! Ocupem seus espaços!

Decisões da assembléia

As decisões referentes aos assuntos que exigem quorum específico, como é o caso de alteração do

Regulamento Interno e mudança na área comum, deverão seguir rigorosamente o que está determinado na
Convenção, sendo geralmente exigida a aprovação mínima de 2/3 do total das frações ideais.

As decisões que não exigem quorum especial serão tomadas por maioria simples de votos presentes
(metade mais um) dos moradores quites em relação às despesas e multas do condomínio.

Está determinado em algumas Convenções que os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns pertencentes a cada condômino.

Isso significa que há peso diferente para cada voto.

Outras Convenções poderão determinar que para cada unidade corresponderá um voto.

Não existe na legislação um procedimento para a votação, sendo válido desde a manifestação oral até o voto secreto, estando desobrigado o condômino de externar sua opinião.

Todas as deliberações importantes deverão ser registradas em ata e, se possível, redigidas no decorrer dos trabalhos.

O secretário realizará a leitura da versão definitiva ou do rascunho, e os condôminos a aprovarão totalmente ou efetuarão algumas ressalvas.

As deliberações deverão ser comunicadas aos condôminos nos oito dias subseqüentes à realização da Assembléia por meio de ata, que deverá ter sido registra em Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Anular assembléia

As decisões resolvidas durante as assembléias só poderão ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia, ficando os condôminos ausentes e regularmente convocados obrigados a cumpri-las, perdendo o direito de questioná-las.

Barulho

É um dos principais problemas que o síndico precisa administrar.

Para minimizar muitos conflitos é necessários que todos os moradores tenham recebido o Regulamento Interno.

Essas normas estabelecem os horários permitidos para as mudanças, reformas, festas, brincadeiras na área de lazer, volume permitido para músicas etc.

Deverá prevalecer sempre o bom senso, pois mesmo que o Regulamento mencione o horário das 22 horas como limite, os moradores deverão respeitar os direitos dos outros, pois não é possível em um condomínio ouvir música no último volume, mesmo que às 14 h.

Há necessidade de que os pais transmitam aos filhos as responsabilidades de se viver em comunidade e da importância de respeitar o Regulamento.

No Brasil, ao contrário de outros países, não existe legislação específica contra o condômino inconveniente.

Por isso, deve-se recorrer aos dispositivos que regulam o direito de vizinhança.

Crianças

Muitas vezes viver em condomínio para as crianças e os adolescentes pode-se transformar em um tormento, principalmente, se essas moravam em casa, com mais espaço e sem regras para obedecer.

Todas as crianças passam por diversas fases no seu desenvolvimento, sendo fundamental a união dos pais e dos administradores do condomínio.

Os pais poderão ajudá-las a compreender, que para poderem conviver em harmonia é necessário o cumprimento de regras, a fim de manter os direitos preservados e para que estes não sejam invadidos pelos outros.

É importante que os pais não deleguem ao síndico, zelador e funcionários do condomínio a missão de cuidarem de seus filhos, pois em geral o condomínio não possui nenhuma pessoa contratada especialmente para esse fim.

Caso o condomínio decida contratar um profissional para cuidar das criança e dos adolescentes é importante que seja alguém treinado, como um monitor, que possa desenvolver atividades, que incluem brincadeiras e práticas de esportes, com crianças e jovens, sem serem encarados como um vigia.

Conheça os amigos do seus filhos e até os pais, para evitar surpresas que possam tirar a tranqüilidade da família.

Observem seus filhos, hábitos e o aproveitamento na escola.

Caso percebam alterações fiquem atento, conversem com os professores, redobrem a supervisão.

Infelizmente tem surgido em vários condomínios jovens que consomem droga.

Havendo essa suspeita entre em contato com o síndico, para que este organize de forma discreta reunião com os pais, a fim de prevenir e evitar que esse mau se espalhe.

Poderão ser organizadas palestras com profissionais da área, as quais servirão de ponto de partida para o auxílio dos pais e os jovens afetados.

Com a união de todos haverá mais força para o combate ao vício.

Os pais que trabalham poderão pedir aos porteiros para que seus filhos, menores, não recebam visitas na sua ausência, apenas com prévia permissão.

Essa atitude estará auxiliando os administradores a manter a ordem e a disciplina, pois quem será o responsável pelas ações do visitante inesperado?

É importante que os filhos saibam com antecedência dessas normas, para não gerarem atritos com os porteiros.

Animais

Embora conste a proibição de se manter animais na maioria das Convenções e Regulamentos Internos, a justiça tem dado ganho de causa, permitindo a presença de animais de estimação nos condomínios, desde que esses não causem incômodo aos moradores e nem comprometam a sua segurança.

Caso o síndico insista na proibição, o morador poderá obter um Alvará Judicial ou uma tutela da União Internacional Protetora dos Animais (UIPA).

Caso não haja regras determinadas no condomínio para a permanência dos animais, os moradores poderão sugerir ao síndico que convoque uma assembléia para esse fim, de forma que a maioria das normas sejam colocadas pelos próprios moradores.

Para evitar problemas com a administração, o morador deverá seguir as regras estabelecidas nessa assembléia.

As mais freqüentes são:
– Cuidar da saúde e da higiene do animal;
– Vacinar no tempo correto, mantendo os comprovantes guardados, a fim de comprovar caso haja algum acidente;
– Transportá-lo nas áreas comuns no colo ou em um cesto. Quando não for possível carregá-lo no colo, deverá ser colocada uma coleira;
– Usar sempre o elevador de serviço;
– O morador deverá limpar imediatamente sempre que o animal fizer alguma sujeira nas áreas comuns.

Plantas no apartamento

As plantas mais adequadas para ambientes internos são as que não necessitam de muita luminosidade.

As mais indicadas são: chamaedora, philodendron, lírio da paz, bromélias, cactus, árvore da felicidade, pacová, palmeiras, palmeiras ráfis, sansiveria, ficus, spatiphilum e pinanga.

As plantas devem ser regadas pelo menos duas vezes por semana, dependendo do vaso escolhido.

Se o vaso for pequeno, vai exigir rega mais freqüente.

Se é feito em cerâmica vitrificada ou esmaltada, em plástico ou em outro material impermeável , vai pedir menos rega do que se é de barro cozido ou xaxim, já que estes facilitam a evaporação da água.

Existem duas formas de regar um vaso: por cima, derramando água na superfície do solo; ou por baixo, mergulhando o vaso num recipiente com água.

Quando optar pelo rega-la por cima só pare quando a água começar a escorrer pelo furo de drenagem.

As violetas, por exemplo, devem ser regadas poucas vezes e água deve ser colocada no pratinho, o qual o vaso fica sobreposto.

Eliminar as folhas secas, adubar a terra todo mês e aplicar produtos para eliminar doenças e pragas sempre que necessário.

Para garantir folhas vistosas em algumas plantas deve se borrifar água, pelo menos, uma vez por semana.
É possível adquirir diferentes espécies a um custo realmente baixo em vários mercados

Reformas

Todas as reformas que for realizar no interior dos apartamentos deverão ser informadas ao síndico, mencionando o que se pretende e o tempo para a realização.

É importante que ele saiba dos objetivos, pois caso o morador pretenda derrubar uma parede, ou colocar uma banheira, é necessário saber se a reforma não irá afetar a estrutura do prédio.

O síndico em caso de dúvida entrará, sempre que possível, em contato com a construtora.

Quanto ao tempo é importante para que ele possa justificar reclamações de barulho por parte dos vizinhos, o qual não deverá ultrapassar o horário estipulado no Regulamento Interno

Infiltração de água

São comuns os vazamentos no local do ralo do box, vaso sanitário e tanque.
Essas infiltrações são muitas vezes resolvidas apenas com o rejunte do piso, que se soltam com a limpeza diária.

Poderão ser facilmente evitados se o morador observar o desgaste e providenciar o reparo antes que o vizinho reclame.

Após ter sido reposto o rejunte e o problema persistir, o primeiro passo é certificar-se do causador do problema.

Caso seja provado que o vazamento provem de um ramal central, será de responsabilidade do condomínio realizar o reparo, sem nenhum custo para o apartamento afetado.

Porém, se for provado que o vazamento tem origem no apartamento superior, esse deverá promover os reparos.

Caso haja dúvida do causador do transtorno, um perito judicial poderá esclarecer de forma segura o responsável.

Medo de ser Síndico

A falta de conhecimento é um dos motivos que levam os moradores de condomínio a evitarem assumir o cargo de síndico.

Temem as responsabilidades e a sobrecarga de atividades.
Preferem até se omitir, não participam, não questionam tentando evitar qualquer atribuição que lhes possam dirigir.

Estas atitudes nada contribuem para o desenvolvimento da administração.

Acabam estressando o atual síndico, que é reeleito várias vezes não tendo como livrar-se do cargo.

Ele se torna quase um empregado, tendo o dever de responder a tudo e a todos.

Com o passar do tempo e a omissão das pessoas, esse síndico começa mostrar sinais de cansaço em sua atitudes, chegando até a adotar atitudes arbitrárias.

A renovação é bastante saudável, dando a oportunidade para que outros conheçam essa atividade que envolve várias áreas, sendo a principal delas a conciliação dos conflitos entre os moradores e a administração, sempre dentro das normas.

Este cargo hoje oferece a possibilidade do conhecimento de uma nova carreira: a de Síndico Profissional.

Para exercê-la com eficiência há várias formas de se preparar.

Há vários livros que abordam o tema de forma prática, cursos que permitem os debates e a troca de experiências.

Os requisitos básicos para exercer esse cargo com eficiência são:
· Vontade de conhecer e pesquisar a área;
· Integridade (honestidade), tendo como guia a Convenção e o Regulamento Interno;
· Transparência nas ações, não privilegiando nenhum grupo.

Procuração

As procurações poderão ser utilizadas nas Assembléias, nas quais os condôminos ausentes transmitem a uma outra pessoa os poderes para, em seu nome, praticar atos como por exemplo: votar ou administrar interesses; para isto, tal documento deverá ter reconhecimento de firma em cartório da assinatura, ser datado e constar a que destina e a extensão dos poderes estabelecidos (Art. 1288 e 1289 § 3º do Código Civil).

O síndico não deve usar procurações para aprovar suas contas, a previsão orçamentária e manter-se no cargo, pois estará legislando em causa própria, impedindo até que outros moradores se candidatem ao cargo.

As modernas Convenções já limitam o número de procurações por pessoa, por exemplo, duas procurações por morador e impedem que o síndico utilize esse recurso em seu nome.

Seguro

Quando acontecem tragédias reais como a explosão do "Osasco Plaza Shopping", o desmoronamento do Edifício Palace I, recentemente no Rio de Janeiro, – o assunto corrente passa a ser a atribuição das responsabilidades pelo ocorrido.

No entanto, uma responsabilidade que vem à tona nessas ocasiões sequer pode ser questionada:

A responsabilidade do síndico em proceder o seguro do prédio contra danos de caráter de destruição, prevista nos artigos 13 e 18 da Lei nº 4.591 de 16.12.64.

Prevê-se, ainda, que o custo do seguro deva ser computado como despesa ordinária do Condomínio, evitando-se, assim, a necessidade de deliberação em assembléias gerais com os condôminos

O síndico poderá ser responsabilizado entre a indenização atribuída e o prejuízo efetivo sofrido pelo condomínio, conforme determina o Decreto-lei nº 61.867 de 7.12.67 – Cap. XIV art. 23.

Os condôminos que não quiserem participar do rateio das despesas do seguro, deverão apresentar apólice de seu apartamento.

Todavia, ficarão obrigados a contribuir pelo geral do edifício que abrange as áreas e coisas comuns.

O síndico deve orientar-se com um corretor de seguros, que lhe apresentará uma ou mais propostas para a efetivação do seguro, bem como deverá detalhar as coberturas, condições e cláusulas contratadas.

Muitos pensam que a responsabilidade é da empresa de elevadores ou do construtor que fez a escada…

A verdade é que o conceito de responsabilidade cai sobre o condomínio pela simples razão de que a existência, o uso ou a conservação do local provocou risco pessoal, e por isso, em caso de sinistro nas áreas comuns, é sobre o condomínio que recai também a obrigação da indenização.

Segurança

A segurança do condomínio depende de todos os moradores.

Antes de entrar no prédio pelo portão social, observe se há alguém próximo.

Note se essa pessoa é moradora.

Caso você não saiba, dirija-se ao interfone, solicitando alguma informação do porteiro.

Agindo assim o porteiro já ficará atento e forçará a pessoa que está próxima também usar o interfone.

Avise seus filhos e auxiliares para que também fiquem atentos.

Percebemos muitas vezes que os moradores ao sair ou entrar não fecham o portão social até o trinco e sim largam, fazendo com esse bata com grande intensidade.

Ao largar o portão há tempo para que qualquer pessoa aproveite este tempo, entre e se aproxime do porteiro, deixando-o bastante vulnerável.

Ao entrar no condomínio pela garagem mantenha o carro trancado e com os vidros fechados e observe se não há alguém entrando a pé, junto ao carro.

Caso isto ocorra não entre no prédio, dê ré, e entre novamente na rua.

Quando houver outro carro para entrar junto na garagem, procure verificar se é conhecido, caso não saiba ou não dê para identificar, entre, mas fique atento se o carro está sendo conduzido com naturalidade de quem conhece o local.

Se ficar em dúvida, consulte o porteiro em algum dos interfones, da própria garagem ou do elevador.

Caso você ache que em seu condomínio a segurança não está adequada, solicite ao síndico uma assembléia para que os moradores possam levar sugestões, e assim poderem minimizar os efeitos da criminalidade.

NÃO ESPERE QUE ESTA INICIATIVA SEJA ADOTADA APENAS PELA ADMINISTRAÇÃO
– A SEGURANÇA É IMPORTANTE E DEPENDE DO ENVOLVIMENTO DE TODOS OS MORADORES.

Taxa de condomínio

O comprador de unidade na planta ou em construção deverá pagar o condomínio após o incorporador ter recebido da Prefeitura o habite-se, provando então ter o imóvel condições de ser habitado.

Deverá realizar a primeira reunião para a aprovação da Convenção e do Regulamento Interno, eleição do síndico e conselheiros, escolha da administradora e aprovação do primeiro orçamento, havendo então o primeiro rateio das despesas.

Atraso no pagamento

O percentual cobrado de multa pelo atraso no pagamento da taxa condominial deverá seguir